Hipoteca en Canadá: matices, errores, consejos

La mayoría de la gente que conozco compró una casa poco después de mudarse a Canadá. Hablaré de las condiciones para conseguir una hipoteca, de cifras concretas y de mi experiencia al comprar dos casas.

Mi familia y yo vivíamos en los suburbios de Montreal y vendimos nuestra casa con piscina en 2020 por más de 500.000 CAD.

Hipoteca

En Canadá, el crédito en general es muy común, y muchos canadienses tienen hipotecas, leasing de coches, teléfonos a crédito y mucho más. Esto no es ni malo ni bueno porque, por lo general, los intereses de los préstamos son bajos — luego te cuento cuáles son.

Tienes que pagar la hipoteca con cierta periodicidad: cada semana, cada quince días, una vez al mes, etc. Puedes pagar la hipoteca poco a poco a lo largo de 25 o a veces 30 años. Es lo que se denomina periodo de amortización. Las personas que alquilan están básicamente pagando el préstamo a los propietarios. Y los propietarios, al cabo de los mismos 25 años, pueden vender su casa por un millón de dólares o más. Y los inquilinos se quedarán sin nada. Se verán obligados a seguir gastando en alquiler.

El problema es que no todo el mundo puede conseguir una hipoteca. En ello influyen muchos factores. El más negativo es adecuar los ingresos y gastos al valor de la vivienda que quieres comprar. No voy a entrar ahora en eso, pero si te interesa, lee nuestro artículo en el que detallamos cómo calcularlo todo. Si no tienes trabajo, no te darán crédito. Si eres autónomo, por alguna razón muchos bancos lo consideran un factor negativo, y tu capacidad para conseguir una hipoteca se ve mermada.

Anticipo

Cuando compras un piso o una casa, tienes que pagar una entrada. Su importe depende del valor de la vivienda y suele oscilar entre el 5 y el 20%. Los nuevos inmigrantes sin historial de crédito pueden conseguir una hipoteca con un pago inicial del 35%. Así lo hicimos nosotros, ya que Ivanna estudiaba en la universidad y yo trabajaba por cuenta propia. Por cierto, ya te hablé de la necesidad de tener un buen historial crediticio.

Si el pago inicial es inferior al 20% del valor de su casa o piso, tendrá que contratar un seguro hipotecario. Pero el prestamista puede exigirte que contrates un seguro aunque tengas un pago inicial del 20%. Esto suele ocurrir si eres autónomo o tienes un mal historial crediticio. Y si no cumple con los pagos del préstamo, el seguro no le pagará a usted, sino al banco que originó la hipoteca.

Periodos de amortización

El periodo de préstamo o amortización se divide en partes. Puede ser de un año, dos años, cinco, etc. Normalmente, la gente elige cinco años y el tipo de interés: fijo o variable. Al principio, en nuestra primera casa, la amortización era a 30 años y el tipo era fijo los dos primeros años. Cuando pasaron los dos años, renegocié el contrato y elegí un tipo variable durante unos cinco años. Permítanme explicarles detalladamente la diferencia entre un tipo fijo y un tipo variable, hay algunas diferencias muy importantes.

Tipos fijos y variables

Con una hipoteca a tipo fijo, el tipo se mantiene invariable durante todo el periodo. Esta hipoteca le da una sensación de seguridad: Sabe exactamente cuáles serán sus pagos hasta que venza el contrato.

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El tipo de interés variable está condicionalmente vinculado al tipo director del Banco de Canadá y puede fluctuar a lo largo del contrato. Si usted es aficionado a los juegos de azar, puede tanto ganar como perder. El tiempo ha demostrado que muchas personas pierden porque sólo prestan atención al tipo actual, pero no analizan las cifras históricas ni comprenden cómo funciona el sistema bancario canadiense.

He aquí algunos ejemplos para que quede más claro. La segunda casa en la que vivimos ahora tiene una amortización de 25 años, pero el tipo es fijo con un tope de 5 años. Hasta 2025, el tipo hipotecario es del 2,99%. Si quieres pedir una hipoteca ahora, no lo conseguirás, ya que a partir de marzo de 2023 el tipo de mercado en los principales bancos canadienses rondará el 5%. Durante la pandemia, los tipos de interés hipotecarios bajaron mucho y se situaron en torno al 2%. Mucha gente se aprovechó de la situación y contrató préstamos a tipo variable. Ahora, a partir de marzo de 2023, en un banco importante, se sitúa en torno al 6,25%.

¿Cuál podría ser la diferencia de dinero en función del tipo de interés si, por ejemplo, compras una casa a crédito por valor de 600.000 CAD y pagas un anticipo del 20% o 120.000 CAD? Es decir, pediste prestados 480.000 CAD. Con un tipo del 2%, pagarías 2.033 CAD al mes, con un tipo del 2,99% como el que tengo ahora serían 2.269 CAD, pero con un tipo del 6,25%, serían 3.141 CAD.

Como puede ver, pagar de más unos 1.000 CAD al mes es mucho dinero, y por eso ahora hay tanta gente descontenta en Canadá que se queja de que vivir aquí se ha vuelto caro. Algunos de ellos cambiarán de interés variable a interés fijo porque allí hay que pagar menos. Pero si lo hacen, probablemente saldrán perdiendo. Porque históricamente el tipo de interés oficial del banco ha estado subiendo y bajando todo el tiempo, y ahora se prevé que vuelva a bajar. Puede que me equivoque, pero el tiempo lo dirá.

Ruptura del contrato hipotecario

Cuando nos mudamos a Canadá, no quemamos nuestras naves y dejamos el apartamento en casa. No sé cuánto vale, pero potencialmente podrías tener la idea de pagar el préstamo antes de tiempo. O que otro banco te ofrezca un tipo de interés mejor. Sin embargo, no podrás pagar ningún anticipo ni cancelar el contrato. Tendrás que pagar una penalización, que bien podría ascender a decenas de miles de dólares.

Si tienes un tipo de interés fijo, la penalización será mayor que si fuera variable. Debes saberlo antes de contratar una hipoteca y elegir el plazo de amortización. Por ejemplo, si piensas comprar una casa, vivir en ella 3 años y luego mudarte a otra provincia, como hicimos nosotros, no deberías coger un plazo de amortización de 5 años con un interés fijo.

Cuando vivíamos en Quebec, me gustaba todo allí menos el francés. Así que, una vez transcurrido el periodo de amortización de dos años, cambié el interés a un tipo variable. Eso hizo posible vender nuestra casa y cerrar la hipoteca con una pequeña penalización. Y la casa de Ottawa ya tenía un nuevo contrato.

El proceso de compra de una vivienda nueva y la elección de un banco

Ahora recuerdo lo difícil que fue hacer todo esto. En primer lugar, estaba la pandemia, y la policía estaba apostada en la frontera entre las provincias y no dejaba entrar a nadie sin una buena razón. En segundo lugar, casi todas las instituciones estaban cerradas debido a la cuarentena. Y en tercer lugar, no estaba nada claro qué pasaría con los precios inmobiliarios. Nuestro agente inmobiliario primero temió que el comprador de nuestra antigua casa se echara atrás, y luego temimos que el vendedor de la nueva cambiara de opinión. Pero todo acabó bien.

Si no quieres pagar penalizaciones, pero aun así quieres liquidar el préstamo rápidamente, mi banco tiene la opción de añadir hasta un 10% del importe de la hipoteca una vez al año, y hacer un pago doble al mes. Me he dado cuenta de que pagar la hipoteca antes de tiempo no tiene muchas ventajas. Especialmente cuando los intereses son bajos. Un ejemplo sencillo: pagaba un 2% de interés por mi primera casa y la inflación era del 3%. Ahora la inflación en Canadá ronda el 6%.

El sistema bancario canadiense está considerado uno de los más seguros del mundo. Canadá está dominado por los Seis Grandes bancos: TD Bank, RBC, Bank of Montreal, Bank of Nova Scotia, CIBC y National Bank of Canada. Yo tengo cuentas en tres bancos diferentes y confío mucho en ellos, y he pedido préstamos a los Seis Grandes.

Pero también hay entidades comerciales más pequeñas donde se puede contratar una hipoteca, y a un tipo de interés más bajo y con condiciones más favorables para romper el contrato. Por ejemplo, el tipo fijo a 5 años se ofrece al 4,44%, mientras que el variable es del 5,55%.

Pequeño anticipo

Te prometí que te diría cuánto pagarías de hipoteca si pagaras menos del 20%. Supongamos que la casa vale lo mismo, 600.000 CAD, pero tú sólo tienes el 10% o 60.000 CAD. Estoy seguro de que si te has mudado a Canadá con ahorros o ambos cónyuges trabajan, podrás ahorrar esa cantidad en pocos años.

Si redondeamos el tipo hipotecario al 5%, la cuota mensual asciende a 3.238 CAD, la mayor cantidad del artículo. De ello se deduce que una cuota pequeña aumenta los pagos mensuales, y el coste extra se destina al seguro.

Por otro lado, si alquilas una casa equivalente que cueste 600.000 CAD, estoy seguro de que pagarás bastante más de 3.000 CAD. Por supuesto, si al pago de la hipoteca le añades el seguro de la vivienda o del piso, los impuestos municipales, el gas, el agua y la electricidad, 3.238 CAD se convertirán en 4.000 CAD o incluso más. Tenemos un artículo que compara comprar una casa a crédito y alquilar, no dejes de leerlo para entender el tema.

Cómo encontrar las mejores condiciones hipotecarias

Compramos nuestra primera casa a crédito, sin entender muy bien cómo funcionaba todo. Nuestro agente se limitó a darnos el contacto de un director de banco que hablaba nuestra lengua materna y nos lo arregló todo. Todos los grandes bancos tienen más o menos las mismas condiciones, pero el inconveniente es que lo primero en lo que se fijan es en el importe del pago. No recuerdo que me dijeran nada sobre las condiciones de ruptura del contrato. Y esto es importante.

Si ahora mismo fuera a comprar mi primera casa en Canadá, probablemente me pondría en contacto con un agente hipotecario independiente. Se trata de una persona que trabaja con decenas de bancos e instituciones financieras. Puede obtener una solución personalizada para su situación. Ten en cuenta que la cuota del préstamo, si te pones en contacto con un agente hipotecario, no te saldrá más cara. Así funciona el sistema canadiense en todo.

Por ejemplo, somos agentes de varias escuelas de idiomas y de muchas universidades e institutos de Canadá. Si solicita a través de nosotros cursos de idiomas o programas de estudio, a menudo obtendrá un descuento o una beca, así como asistencia ante posibles problemas.